Qué gastos se abonan en la compraventa de una vivienda y cómo se paga al vendedor

Comprar una vivienda es una decisión tremendamente importante debido al precio de la transacción. Para que te hagas una idea: el metro cuadrado de las viviendas de segunda mano en España cuesta, de media, 2.025 euros, por lo que un piso de unos 80 metros cuadrados tiene un valor medio de 162.000 euros. Además, este importe variará en función de la provincia o ciudad en la que se encuentre la vivienda. En Madrid y Barcelona, por ejemplo, el metro cuadrado está a 3.380 euros y 3.009 euros respectivamente.

Pero eso no es todo. A ese generoso importe hay que sumarle los gastos que implica la operación de compraventa. Generalmente, se suele calcular que los gastos adicionales suponen entre un 10% y un 12% del precio de la vivienda. Eso sí, este porcentaje puede variar en función de si la vivienda adquirida es de segunda mano o de obra nueva. Para sacarte de dudas, a continuación te contamos cuáles son los 3 gastos básicos que cualquier comprador (con o sin hipoteca) deberá pagar y cómo se gestionan los pagos en la escritura pública:

4 Gastos de compraventa a pagar cuando se firma la escritura

1- Los gastos de notaría

Este gasto corresponde a los honorarios del notario por la realización de la escritura de compraventa, un documento esencial en cualquier operación de venta de vivienda que sirve para inscribirla en el Registro de la Propiedad. Este gasto se calcula en función de un arancel que fija el Estado y el precio del inmueble, por lo que suele rondar entre los 500 y los 1.000 euros.

2- El Registro de la Propiedad

Es lo que cuesta inscribir la vivienda adquirida en la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad. Este gasto, al igual que el anterior, se calcula en base a un precio fijado por el Gobierno y también variará según el precio por el que compraste la vivienda. Este coste oscila entre los 100 y los 500 euros.

3- El ITP o el IVA

La transmisión de una vivienda implica el pago de impuestos, que variarán en función de si la vivienda es de segunda mano o es de obra nueva. En ambos casos, es el comprador de la vivienda es el responsable de pagar el impuesto.

• ITP si la vivienda es de segunda mano.

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, conocido coloquialmente como el ITP, es el impuesto que se aplica en las compraventas de viviendas de segunda mano. Este impuesto autonómico es distinto en cada comunidad autónoma, por lo que variará según el lugar en el que se encuentre la propiedad. Actualmente, el ITP en España es de entre el 6% y el 10%. 

• IVA si es de obra nueva
  

El Impuesto sobre el Valor Añadido es el que se paga al realizar una compraventa de vivienda nueva. En este caso, el porcentaje que se paga es siempre del 10%, eso sí, si es una Vivienda de Protección Oficial, el impuesto se reduce al 4%.

Generalmente, para garantizar que produce el abono de forma correcta, estos gastos se establecen como gasto de notaría, siendo el notario el que se encarga de gestionar el pago a la Administración.

4- Más gastos con hipoteca

Ten en cuenta que si vas a solicitar una hipoteca la lista de gastos se amplía. Además de los anteriores, deberás tener en cuenta otros gastos adicionales:

• Los gastos de tasación. Este servicio puede tener un coste que oscila entre los 200 y los 600 euros dependiendo de la empresa que realice la tasación. Se trata de un trámite que solo necesitarás llevar a cabo si pides un préstamo hipotecario, aunque también puedes pagarlo si te interesa saber de forma voluntaria si estás comprando a precio de mercado
• Las copias de la notaría. Si solicitas copias de la escritura deberás pagar un coste de unos 20 euros aproximadamente

A estos dos gastos, además, se le suman otros costes derivados de las comisiones o vinculaciones del préstamo:

• La comisión de apertura de la hipoteca
• La comisión de estudio de la hipoteca
• El seguro de vida y de vivienda
• Los costes de los productos vinculados (planes de pensiones, tarjetas, cuenta bancaria…)

¿Cómo se gestionan los pagos de la compraventa en la notaría?

Para que te hagas una idea de cómo funcionan los pagos de la compraventa ante notario, te lo resumimos en estos breves puntos:

• Lo más habitual es que el banco del vendedor emita cheques bancarios nominativos
• Los cheques se emiten a los beneficiaros (el vendedor, el banco del vendedor si este tiene hipoteca en vigor, la inmobiliaria…) en la escritura pública ante notario
• El banco emisor de los cheques inmovilizará el importe de la cuenta asegurándose de que su cobro no genera un descubierto

Formas de pago en una compraventa

Las formas de pago en una compraventa de vivienda más comunes son:

• Mediante cheque nominativo bancario. La más habitual y recomendable.
• Por transferencia bancaria.
• En efectivo. La menos común, ya que hay limitación en el importe.

A continuación, te ponemos el ejemplo de cuál es el proceso de pago mediante cheque nominativo, (el más habitual y recomendable):

Se realiza la entrega de los cheques, que son emitidos por las entidades bancarias y garantizan que los beneficiarios cobren los importes correspondientes: el vendedor, el banco del vendedor si no ha terminado de pagar la hipoteca o la inmobiliaria.

En principio, la entidad bancaria emisora del cheque habrá procedido a inmovilizar el importe en la cuenta del comprador para que el cobro no genere un descubierto, asegurándose de que hay fondos suficientes.

¿Cómo preparar los cheques para una compraventa?

• Si el vendedor cuenta con hipoteca, se deberá preparar un cheque por el importe del saldo del préstamo hipotecario para cancelar la hipoteca, conocido como cancelación administrativa
  
• Si el vendedor tiene deudas (luz, agua, IBI…), el comprador deberá asegurarse de que se paguen
• Si existe hipoteca, se debe conocer si hay que retener una provisión de fondos para cancelarla registralmente

Sea cual sea el método de pago escogido para abonar los gastos de la compraventa, es necesario aportar un justificante de todos los pagos realizados e informar del origen del dinero.