mardi 16 mai 2023

Plus-value communale : qu'est-ce que c'est et comment est-elle calculée ?

L'augmentation de la valeur des terrains urbains (IIVTNU), communément appelée impôt sur les plus-values ​​ou impôt sur les plus-values, est un impôt délimité dans le système fiscal local espagnol dont l'objectif est de taxer l'augmentation de la valeur du terrain urbain une fois transféré, c'est-à-dire pendant la durée de leur propriété. Ainsi, cet impôt sur les plus-values ​​devrait être payé à la fois au moment de la vente et lors de l'obtention dudit bien par héritage ou donation.

Il conviendrait de préciser que la taxe est produite après la cession du terrain, qu'il y ait ou non un immeuble. Pour cette même raison, lorsque la cession d'une habitation est convenue, ce qui est taxé, c'est la cession du terrain sur lequel elle est bâtie, sans tenir compte de l'immeuble lui-même.

Étant de nature municipale, chaque municipalité marquera des pourcentages différents afin de déterminer la valeur de la maison. Par conséquent, le montant à payer variera en fonction de la localisation du bien correspondant.

En ce sens, il repose sur une taxe facultative qui n'est réclamée que dans les communes qui le souhaitent, afin d'obtenir des revenus plus élevés. Ainsi, le nouvel impôt sur les gains en capital est direct, réel et s'accumule instantanément.

Un impôt, sur lequel la Cour constitutionnelle a prononcé trois condamnations. Le dernier d'entre eux le 26 octobre 2021 (182/2021), dans lequel il a déclaré l'inconstitutionnalité et la nullité des sections 1, 2a) et 4 de l'article 107 du texte révisé de la loi régissant les trésoreries locales, approuvée par décret législatif royal 2/2004, du 5 mars.


A qui s'applique-t-il ?

Nous partons du principe que le nouvel impôt sur les plus-values ​​envisage comme fait imposable l'augmentation de valeur affectant un terrain urbain causée par sa transmission ou comme conséquence de la constitution d'un droit réel dont la jouissance est limitée, ou de sa transmission .

Cela implique que, par exemple, si nous parlons de n'importe quelle localité, voir Madrid, les suivants seraient des contribuables en tant que contribuables de l'impôt sur les gains en capital à Madrid :

  - L'acquéreur du terrain ou le bénéficiaire du droit réel (qu'il s'agisse de personnes physiques ou morales et même de la communauté de biens visée à l'article 35.4 du Code Général des Impôts) qui intervient dans lesdits actes et entreprises à but lucratif,

  - Les personnes physiques, morales et/ou communautaires visées à l'article 35.4 du Code Général des Impôts qui constituent le droit réel en question, ou transmettent ce droit ou le terrain, à titre onéreux, quel que soit ce qui est convenu de gré à gré entre les parties.

- La figure du contribuable contribuable substitut est également envisagée dans le cas d'entreprises ou d'actes effectués à titre onéreux dans lesquels le cédant ne réside pas sur le territoire espagnol, auquel cas l'acquéreur du terrain ou le sujet doit en assumer le paiement. bénéficie de la constitution ou de la transmission du droit réel (qu'il s'agisse de personnes physiques ou morales, voire des communautés de biens visées à l'article 35.4 du Code Général des Impôts).


Comment est-il calculé ?

Pour le calcul de la taxe, il existe deux règles ou procédures : la réelle et l'objectif. Le contribuable peut choisir la méthode la plus avantageuse.

  • La procédure réelle est calculée sur la différence entre le coût réel de l'achat et le coût réel de la vente.

Pour effectuer le calcul dans cette méthode, la valeur de transmission de la maison (vente) sera prise en compte, moins la valeur d'acquisition de la maison (le prix payé lors de son acquisition), multipliée par le pourcentage de la valeur catastrophique du terrain (une information que nous pouvons obtenir auprès de l'IBI ou via le siège en ligne du cadastre).

  • Dans la procédure objective, la taxe sur la valeur cadastrale de l'année d'achat et de l'année de vente est calculée, qui sera mise à jour chaque année. Cette procédure prend en compte l'augmentation de la valeur foncière, montrant la réalité du marché immobilier et ses fluctuations. Dans ce cas, si le contribuable démontre que la plus-value réelle est inférieure à celle de la méthode objective, la plus-value réelle pourra être appliquée.

Il est établi que l'assiette de l'impôt sur les plus-values ​​sera le résultat de la multiplication de la valeur cadastrale du terrain au moment de l'acquisition par les coefficients approuvés par les mairies, qui ne pourront excéder ceux indiqués ci-dessous en fonction du nombre de années écoulées depuis l'acquisition du bien :


Ces coefficients sont mis à jour annuellement au moyen d'une norme ayant force de loi, et ladite mise à jour peut être effectuée par le biais de la loi de finances générale de l'État, en tenant compte de l'évolution du marché immobilier.

De plus, si à la suite de cette mise à jour, l'un des coefficients approuvés est supérieur au nouveau maximum légal, celui-ci sera appliqué directement jusqu'à l'entrée en vigueur de la nouvelle ordonnance fiscale qui le corrige.

Les Mairies peuvent réduire, uniquement pour l'application de cette taxe, jusqu'à 15% des valeurs cadastrales des terrains en fonction de leur degré d'actualisation.

Chaque municipalité a son propre taux d'imposition. Voyons quelques exemples de différentes CCAA :


Calcul des plus-values ​​municipales à Barcelone

- Par la méthode objective.

Il a acquis la maison il y a 3 ans avec une valeur cadastrale de 190 000 euros.

Assiette fiscale : 190 000 euros (valeur cadastrale du terrain) X 0,16 (coefficient correspondant à cette période) = 30 400 euros.

Et son taux d'imposition, qui correspond à 30 %, serait donc de : 30 400 euros X 0,30 % = 9 120 euros d'assujettissement.

- Par la méthode royale.

Maison de l'exemple vu précédemment, qui a été achetée il y a 3 ans pour 210 000 euros, et qui est revendue 240 000 euros. Votre plus-value sera de 30 000 euros. De ce fait, sa Base Imposable correspondrait à 15 000 euros (on calcule la valeur cadastrale du terrain sur la valeur cadastrale de la maison que l'on imagine à 50 %. Soit : 30 000 € X 0,50 %).

Si, finalement, nous appliquions le taux d'imposition de Barcelone, qui est de 30 % (15 000 € X 0,30 €), nous obtiendrions un taux d'imposition de 4 500 €.

Compte tenu de cet exemple, le contribuable opterait pour la méthode réelle, puisque le montant de l'impôt à payer sera moindre que s'il le faisait selon la méthode objective.


Calcul des plus-values ​​municipales à Madrid

- Par la méthode objective.

Si nous utilisons le même exemple vu ci-dessus, et que la maison a été achetée il y a 3 ans avec une valeur cadastrale de 190 000 euros.

Assiette fiscale : 190 000 euros (valeur cadastrale du terrain) X 0,16 (coefficient correspondant à cette période) = 30 400 euros.

Et son taux d'imposition, qui dans le cas de Madrid correspond à 29 %, serait de : 30 400 euros X 0,29 % = 8 816 euros d'assujettissement à l'impôt.

- Par la méthode royale.

Pour le contribuable qui a acheté sa maison il y a 3 ans pour 210 000 euros, et revend aujourd'hui 240 000 euros, sa plus-value sera de 30 000 euros. Par conséquent, sa Base Imposable correspondrait à 18 000 euros (on calcule la valeur cadastrale du terrain sur la valeur cadastrale de la maison qui est de 60 %. Soit : 18 000 € X 0,60 %).

Enfin, si nous appliquons le taux d'imposition de Madrid, qui est de 29 % (18 000 € X 0,29 €), nous obtiendrions un taux d'imposition de 5 220 €.

En tenant compte de l'exemple de la Communauté de Madrid, le contribuable opterait également pour la méthode réelle, puisque le montant de l'impôt à payer sera moindre que s'il le faisait selon la méthode objective.


Nouvelles dans le nouvel impôt sur les plus-values

a) Exonération du paiement des plus-values

L'une des nouveautés est l'exonération du paiement de ladite taxe s'il est démontré qu'après le transfert de la maison, aucune plus-value n'a été obtenue. C'est-à-dire que la maison a été acquise à un prix supérieur au prix auquel elle a été vendue par la suite. Les mairies pourront vérifier si cela s'est produit à travers les documents que le contribuable accrédite (les titres qui documentent la transmission et l'acquisition).

b) Les plus-values ​​de moins d'un an doivent également être imposées

Les plus-values ​​réalisées en moins d'un an doivent également être imposées. S'il s'est écoulé moins d'un an entre la date d'acquisition et la transmission, ils doivent désormais également payer des impôts.


Comment effectuer la procédure

L'impôt municipal sur les plus-values ​​est un impôt local et la documentation doit être fournie dans la ville où se trouve le bien, qui ne doit pas nécessairement être la résidence.

Comme toute taxe municipale, elle doit être présentée aux bureaux de service aux citoyens de la mairie, aux bureaux d'enregistrement de l'administration générale de l'État, des communautés autonomes ou des administrations locales.

Le formulaire fourni par l'ordonnance fiscale doit être rempli, qui recueille les données nécessaires au conseil municipal pour procéder à la liquidation de l'impôt municipal sur les plus-values.

Vous devez également accompagner la documentation de la transaction de vente de l'appartement.

Il y a un délai de 30 jours ouvrables à compter de la date à laquelle la transmission a lieu pour la présenter.

Une fois la liquidation des plus-values ​​communales effectuée par la Mairie, celle-ci la notifiera en indiquant :

  • montant à payer
  • ressources pouvant être déposées
  • exemptions (le cas échéant).
  • terme pour le payer.


Quand est-ce payé

- Par transmissions entre vifs.

Le paiement de la plus-value doit être effectué par la personne qui transfère le bien. Il en est ainsi qu'il s'agisse d'un transfert de propriété ou d'un transfert d'un droit réel de jouissance limitée du domaine onéreux (achat-vente) ou libre (donation). Le délai pour présenter la déclaration est de 30 jours ouvrables à compter du transfert du domaine ou de la constitution ou de la cession du droit réel.

- Pour les transmissions à cause de mort.

La plus-value correspond à la personne qui acquiert le bien. Dans le cas des transmissions à cause de mort, le délai est de six mois à compter de la date du décès, prorogeable de six mois supplémentaires en demandant ladite prorogation dans les cinq premiers mois.


Documents à fournir entre vifs

  • Copie du document, public ou privé, qui formalise l'acte ou le contrat à l'origine de l'obligation de payer des impôts.
  • Copie des titres d'acquisition des biens objet de la cession (uniquement si la date d'acquisition n'est pas mentionnée dans le titre de cession)
  • Il existe divers suppléments lorsque les auto-évaluations sont déposées après la date limite sans exigence préalable, ainsi que pour les règlements dérivés de déclarations déposées après la date limite sans exigence préalable. Ceux-ci seront de 1% plus 1% supplémentaire pour chaque mois complet de retard lorsque l'auto-évaluation ou la déclaration est soumise après la date limite sans exigence préalable. Si le retard est supérieur à douze mois, la majoration sera de 15% et des intérêts de retard seront également exigés.
  • Les contribuables sont tenus de procéder à l'auto-évaluation des plus-values ​​communales dans les mutations domaniales (propriété) ou dans la constitution ou la cession de tout droit réel de jouissance, limitant le domaine (usufruit, droit de surface, droit d'usage et d'habitation. . .), tant à titre lucratif ou gratuit, qu'à titre onéreux ou payant, effectué à partir du 10 novembre 2021 (inclus).
  • Dans les transmissions du 10 novembre 2021 où le contribuable a déposé une déclaration alors que les applications informatiques d'auto-évaluation étaient en cours d'adaptation, l'administration fiscale vous notifiera un règlement (sans intérêt s'il a été déposé dans les délais impartis). Le contribuable ne doit pas substituer la déclaration à une autocotisation. Vous devez attendre d'être avisé du règlement pour le payer.
  • Depuis le 2 novembre 2022, la possibilité d'auto-évaluation par le système d'estimation directe couplée à la méthode objective est mise à la disposition des contribuables via le bureau virtuel des impôts.


Documents à fournir à cause de mort

  • Copie de l'acte de succession ou à défaut :
  • Carnet partitionné privé le cas échéant.
  • Certificat d'actes de dernière volonté.
  • Testament ou, le cas échéant, déclaration d'héritiers ab intestat.
  • Dans l'affirmative, une copie de l'auto-évaluation ou du relevé d'impôt sur les successions et les donations indiquant l'évaluation des biens.
  • Copie des titres d'acquisition des biens objet de la cession (uniquement si la date d'acquisition n'est pas mentionnée dans le titre de cession).

Lorsqu'un transfert de propriété à cause de mort a lieu, le fait générateur de la taxe sur la plus-value des terrains urbains est réalisé.

Une déclaration doit être faite, dans les transferts de domaine (propriété), dans la constitution ou la transmission de tout droit réel de jouissance, limitant le domaine (usufruit, droit de surface, droit d'usage et d'habitation...), dans les cas de non assujettissement, moins d'un mois, dispense, prescription ou transmissions.


Délais

  • Pour l'autocotisation et les déclarations sans frais à saisir, il sera de six mois à compter du jour du décès du responsable.
  • Une prorogation peut être demandée dans le délai initial de six mois à compter de la date du fait générateur (décès du défunt).

Le fléau des plus-values ​​municipales prescrit au bout de quatre ans. Ce délai commence à courir à compter du lendemain de la fin de la période de paiement volontaire.

Source ElDerecho.com - 13/01/2023