Todos hemos oído hablar alguna vez de los contratos de arras pero si nunca hemos comprado o vendido una vivienda es posible que tengamos muchas dudas acerca de qué son, para qué sirven y cuántos modelos existen.
En primer lugar, debemos saber que el contrato de arras es un documento de carácter privado en el que se reflejan todas condiciones pactadas durante la negociación de la compraventa de un inmueble, así como las penalizaciones a las que hay que hacer frente en caso de su incumplimiento.
Este documento tiene mucho peso ante la ley, dado que será el que el notario usará para elaborar la escritura de la compraventa de la propiedad, por lo que es importante informarnos de los puntos clave del contrato de arras.
3 tipos de contratos de arras
Existen tres tipos de contratos de arras: penitenciales, confirmatorias y penales. Firmar uno u otro dependerá del objetivo que tengamos respecto a la compraventa del inmueble.
¿Cómo es el contrato de arras penitenciales?
El contrato de arras penitenciales o de desistimiento permite, como su nombre indica, cualquiera de las partes podrá desistir el contrato libremente.
En este caso, comportará abonar el importe exacto que se haya estipulado previamente en el contrato, por parte de quien renuncie a él.
Comprador. Si el comprador incumple el contrato perderá el importe que previamente ha pagado en la firma, que suele ser del 10% del valor de la compraventa.
Propietario. Si el propietario incumple el contrato se verá obligado a devolver el doble del importe que recibió por parte de la parte compradora en el momento de la firma.
¿Cómo es el contrato de arras confirmatorias?
El contrato de arras confirmatorias garantiza que la compraventa se va a llevar a cabo y supone un anticipo del importe del inmueble, a cuenta del precio.
En este caso, no se establecen de forma clara las penalizaciones. Sin embargo, en caso de incumplimiento del contrato la parte afectada puede exigir la venta o una indemnización por daños y perjuicios, pero debe interponer una demanda judicial.
En el caso de que no se especifique nada en el contrato, se entenderá que las arras pactadas son, por defecto, confirmatorias.
¿Cómo es el contrato de arras penales?
El contrato de arras penales establece la cantidad que perderá el comprador en caso de que la compraventa no se lleve a cabo por una cuestión de incumplimiento de sus obligaciones.
Como en el contrato de arras confirmatorias, se entrega una señal de reserva, pero en este caso funcionará como indemnización si se rompe el contrato. El contrato de arras penales tampoco se puede desistir.
- En los tres tipos de contratos de arras deben figurar ciertos datos, sin los cuales no se podrá dar por válido, como:
- Los datos personales de ambas partes
- Una descripción detallada de la vivienda
- El importe que se debe pagar en concepto de paga y señal
- El precio que se va a pagar por la vivienda
- El tiempo máximo para concretar la venta ante el notario
- Las posibles cargas del inmueble
- El reparto de los gastos de la compraventa
¿Cómo y cuánto debemos pagar en el contrato de arras?
En los contratos de arras se suelen establecer dos pagos:
Primer pago: se efectúa en el momento en el que se firma el contrato.
Segundo pago: se efectúa en un plazo máximo de dos meses desde que se firma el contrato. Suele hacerse mediante un cheque bancario en el momento de la formalización ante notario.
Respecto a cuánto dinero hay que abonar, suele ser del 10% del valor total de la compraventa, aunque no hay una cantidad mínima o máxima fijada por la ley, por lo que las partes decidirán este importe en función de sus necesidades. Esta cantidad será descontada del precio final.
De la misma forma, se acordará una penalización que afectará a cualquiera de las partes que no cumpla con todo lo pactado en el contrato.
¿Cómo podemos reclamar el incumplimiento de un contrato de arras?
En caso de incumplimiento del contrato de arras tenemos dos formas de reclamar la penalización que nos corresponde.
Por vía extrajudicial. Es la más sencilla. El primer paso recomendado es enviar un burofax a la otra parte solicitando el cumplimiento del contrato. Si esta opción no funciona, existe la opción de interponer un recurso conocido como “acto de conciliación”, en el que se exige la ejecución del contrato.
Por vía judicial. En este caso deberemos interponer una demanda judicial, con la ayuda de un abogado, que deberá representarnos.
El contrato de arras es, como hemos podido comprobar, un documento muy importante, por lo que debemos prestarle especial atención si queremos vender o comprar un piso.