Todo sobre la compra aplazada de vivienda

Aunque es cierto que el alquiler con opción a compra es también una opción muy popular, la compra aplazada de vivienda permite diferir el pago del precio de la vivienda en plazos establecidos por ambas partes de la operación. Esta solución es adecuada tanto para la compraventa entre particulares como para las operaciones con inmobiliarias, y supone una buena opción independientemente de cuál es el valor fiscal de un inmueble.

Qué es la compra aplazada de una vivienda

Cuando hablamos de compra aplazada de vivienda nos referimos a una opción de compraventa de un inmueble según la cual una de las partes se obliga a entregar dicha propiedad mientras que la otra se obliga a pagar un precio establecido. Sin embargo, a diferencia de una compraventa normal, es posible que el comprador no disponga de todo el dinero en el momento de la compraventa ni tenga financiación bancaria.

El pago aplazado entre particulares permite al comprador desembolsar el dinero en distintos plazos y llevar a cabo la compra a pesar de la falta de liquidez puntual. Al optar por esta forma de compraventa se puede entregar la posesión del inmueble al comprador para que pueda disfrutar de él, aunque todavía no haya hecho el pago íntegro del mismo.

Otra opción que ofrece la compraventa de un inmueble con pago aplazado es establecer un acuerdo entre ambas partes que permita que el vendedor retenga la propiedad hasta que se le haya abonado la totalidad del pago del precio. Si sabes cómo funciona el certificado energético en la venta o alquiler de viviendas, no hay problema en entender que la obligación de contar con el correspondiente certificado es imprescindible también en el caso de las compras aplazadas.

Pago aplazado entre particulares

Al recurrir al pago aplazado entre particulares lo habitual es formalizarlo en un documento de carácter privado. En este se otorga la escritura pública de compraventa al comprador al tiempo que se liquida la totalidad de su precio. Si bien es cierto que esta fórmula puede no ofrecer muchas garantías al comprador ya que, por ejemplo, el inmueble podría ser objeto de embargo si el vendedor tiene deudas, para evitar cualquier tipo de problema lo ideal es realizar esta operación ante notario e inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad a favor del comprador.

Las escrituras de compraventa con pago aplazado firmadas deben tener en cuenta el posible incumplimiento del pago por parte del comprador. De esta manera se ofrece al vendedor una mayor garantía de cara al cumplimiento del contrato y le permite exigir el abono del resto del precio que falte por pagar o bien la resolución del contrato de compraventa y así recuperar el inmueble.

Lo más habitual en la compra aplazada de vivienda es prever una condición resolutoria expresa en el contrato. Esta condición permitiría al vendedor exigir el cumplimiento del pago o la resolución del contrato de acuerdo a lo previsto en los artículos 1124 y 1405 del Código Civil, que obligan a devolver la propiedad al vendedor en caso de resolver el contrato.

Cómo tributa el pago aplazado de una vivienda

Al igual que ocurre con otras operaciones, el pago aplazado entre particulares tributa a la Administración Pública. Son tres los impuestos a los que está sujeta esta operación: el IRPF y el impuesto de plusvalía municipal (IVTNU) por parte del vendedor, y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) por parte del comprador.

Dado que se trata de una transmisión el vendedor deberá tributar el IRPF como una ganancia o pérdida patrimonial. Esta se calculará comparando los valores de adquisición y transmisión del terreno. Mientras tanto, en lo que respecta al impuesto de plusvalía municipal, es esencial que se haya entregado el bien. Este impuesto debe pagarse de forma inmediata una vez formalizada la transmisión del bien. Resulta fundamental tener en cuenta que la plusvalía municipal variará en función de la ubicación del inmueble, no será lo mismo una vivienda en las afueras de Madrid que una en una de las mejores zonas del barrio de Salamanca.

En lo que respecta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales también resulta imprescindible que el vendedor haya realizado ya la transmisión del bien al comprador. De acuerdo al artículo 7 del Real Decreto Legislativo 1/1993 declara que “Las transmisiones onerosas por actos «inter vivos» de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas.” y, por tanto, el impuesto debe abonarse en el día en el que se realice el acto o contrato.

Caso del pacto de reserva de dominio

A la hora de llevar a cabo una compra aplazada de vivienda se puede optar por un pacto de reserva de dominio para ofrecer mayores garantías al vendedor. Esta opción permite que el vendedor entregue al comprador la posesión del inmueble, pero no la propiedad, transmitiéndose esta automáticamente en el momento en el que se complete el pago establecido en el contrato.

Si se opta por el pacto de reserva de dominio es necesario que comprador y vendedor tengan en cuenta que no pueden transmitir el inmueble a un tercero mientras este pacto está vigente. Además, el comprador estará obligado a mantener la vivienda íntegra, incluidas posibles reparaciones o reformas que necesite la vivienda y de las que deberá hacerse cargo.

Mientras que el vendedor, en tanto seguirá siendo propietario del inmueble, deberá seguir asumiendo el pago de impuestos como el IBI o cuotas de la comunidad. Si bien es necesario tener en cuenta que esta responsabilidad puede trasladarse al comprador si se especifica en el contrato.

En el caso de que el comprador no pague ninguno de los plazos que haya pactado con el vendedor este último deberá instar a la resolución del contrato amparándose en este pacto de reserva de dominio. Además, de acuerdo a dicho contrato tendrá también derecho a la indemnización que se pactara en su momento con la otra parte.