Tout savoir sur l'achat immobilier différé

S'il est vrai que la location avec option d'achat est aussi une option très populaire, l'achat différé d'un logement permet de différer le paiement du prix du logement selon des modalités établies par les deux parties à l'opération. Cette solution convient aussi bien pour l'achat et la vente entre particuliers que pour les transactions avec les agents immobiliers, et constitue une bonne option quelle que soit la valeur fiscale d'un bien.

Qu'est-ce que l'achat différé d'une maison

Lorsque l'on parle d'achat immobilier différé, on fait référence à une option d'achat et de vente d'un bien selon laquelle l'une des parties s'engage à livrer ledit bien tandis que l'autre s'engage à payer un prix fixe. Cependant, contrairement à une vente normale, l'acheteur peut ne pas avoir tout l'argent au moment de la vente ou avoir un financement bancaire.

Le paiement différé entre particuliers permet à l'acheteur de débourser l'argent en plusieurs fois et de réaliser l'achat malgré le manque de liquidité en temps voulu. En optant pour cette forme de vente, la possession du bien peut être remise à l'acquéreur afin qu'il puisse en profiter, même s'il n'en a pas encore effectué le paiement intégral.

Une autre option offerte par la vente d'un bien avec paiement différé est d'établir un accord entre les deux parties qui permet au vendeur de conserver le bien jusqu'au paiement intégral du prix. Si vous savez comment fonctionne le certificat énergétique dans la vente ou la location de logements, il n'y a aucun problème à comprendre que l'obligation d'avoir le certificat correspondant est également essentielle dans le cas d'achats différés.

Paiement différé entre particuliers

Lorsqu'on a recours au différé de paiement entre particuliers, il est d'usage de le formaliser dans un acte sous seing privé. Dans celui-ci, l'acte authentique de vente est consenti à l'acquéreur en même temps que l'intégralité du prix est réglée. S'il est vrai que cette formule n'offre peut-être pas beaucoup de garanties à l'acheteur puisque par exemple le bien pourrait être saisi si le vendeur a des dettes, pour éviter tout type de problème, l'idéal est de réaliser cette opération devant notaire et enregistrer la propriété dans le registre foncier en faveur de l'acheteur.

Les actes de vente à paiement différé signés doivent tenir compte de l'éventuel défaut de paiement de l'acheteur. De cette manière, le vendeur se voit offrir une plus grande garantie de respect du contrat et lui permet d'exiger le paiement du reste du prix restant à payer ou la résiliation du contrat d'achat et ainsi récupérer le bien.

La chose la plus courante dans l'achat différé d'un logement est de prévoir une condition expresse dans le contrat. Cette condition permettrait au vendeur d'exiger le respect du paiement ou la résiliation du contrat conformément aux dispositions des articles 1124 et 1405 du Code civil qui imposent la restitution du bien au vendeur en cas de résiliation du contrat.

Comment le paiement différé d'une maison est imposé

Comme pour les autres opérations, le paiement différé entre particuliers est imposé à l'administration publique. Il y a trois impôts auxquels cette opération est soumise : l'IRPF et l'impôt communal sur les plus-values ​​(IVTNU) par le vendeur, et l'impôt sur les mutations immobilières (ITP) par l'acquéreur.

Puisqu'il s'agit d'une transmission, le vendeur doit payer l'impôt sur le revenu des particuliers à titre de gain ou de perte en capital. Celui-ci sera calculé en comparant les valeurs d'acquisition et de transmission du terrain. En attendant, en ce qui concerne l'impôt municipal sur les plus-values, il est essentiel que le bien ait été livré. Cette taxe doit être payée immédiatement une fois que le transfert de propriété a été officialisé. Il est essentiel de garder à l'esprit que la plus-value municipale variera en fonction de l'emplacement de la propriété, une maison à la périphérie de Madrid ne sera pas la même qu'une dans l'un des meilleurs quartiers du quartier de Salamanque.

En ce qui concerne la taxe de mutation immobilière, il est également essentiel que le vendeur ait déjà transféré le bien à l'acheteur. Conformément à l'article 7 du décret législatif royal 1/1993, il déclare que "les transmissions onéreuses par actes" entre vifs "de toutes sortes de biens et droits qui composent le patrimoine de personnes physiques ou morales". et, par conséquent, la taxe doit être payée le jour de l'exécution de l'acte ou du contrat.

Cas de convention de réserve de propriété

Lors de la réalisation d'un achat immobilier différé, vous pouvez opter pour une convention de réserve de propriété pour offrir des garanties plus importantes au vendeur. Cette option permet au vendeur de donner à l'acheteur la possession de la propriété, mais pas la propriété, qui est transférée automatiquement au moment où le paiement établi dans le contrat est effectué.

Si vous optez pour le contrat de réserve de propriété, il est nécessaire que l'acheteur et le vendeur tiennent compte du fait qu'ils ne peuvent pas transférer la propriété à un tiers tant que ce contrat est en vigueur. De plus, l'acheteur sera tenu d'entretenir l'intégralité de la maison, y compris les éventuelles réparations ou réformes dont la maison a besoin et dont il doit être responsable.

Alors que le vendeur, tant qu'il continuera à être propriétaire du bien, doit continuer à payer des taxes telles que l'IBI ou les frais de communauté. Bien qu'il faille tenir compte du fait que cette responsabilité peut être transférée à l'acheteur si cela est spécifié dans le contrat.

Dans le cas où l'acheteur ne paierait aucune des échéances qu'il a convenues avec le vendeur, ce dernier devra exiger la résolution du contrat sous la protection de la présente convention de réserve de propriété. De plus, selon ledit contrat, vous aurez également droit à la compensation qui sera convenue à ce moment-là avec l'autre partie.